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Listado con filtros y simulador, mapa de oportunidades, análisis de tu barrio, evolución mes a mes y los comparables exactos de cada aviso.
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000.000 avisos · verificados a diario
Encuentra la propiedad que se paga sola.
Cap Rate y ganancia neta reales por micro-zona: cuánto te deja —o cuánto te falta— al mes después de pagar el dividendo. Datos propios de Portal Inmobiliario, verificados cada noche.
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Se pagan solas hoy
Propiedades en venta reales donde el arriendo estimado de su micro-zona cubre el dividendo del crédito. Una por comuna y en distintos rangos de precio.
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Cifras estimadas con el arriendo real de su micro-zona y un crédito a 40 años. La estimación no incluye seguros, contribuciones, gastos comunes ni vacancia: es un punto de partida, no una promesa.
Tres formas de usar Ahorro Táctico
El informe semanal
Cada semana, qué se movió en el mercado: dónde subieron los arriendos, qué micro-zonas mejoraron su Cap Rate y qué apareció que se paga sola.
Portfolio recomendado
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Cómo funciona
Por qué puedes confiar en estos números
Deja de adivinar cuánto rinde una propiedad
Explora 000.000 propiedades con su Cap Rate, su arriendo estimado y lo que te dejarían al mes.
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Metodología y supuestos
Cada número de este sitio sale de avisos reales de Portal Inmobiliario, verificados a diario. Acá está exactamente cómo se calcula, con qué muestra y qué NO incluye.
¿Qué significa que una propiedad se pague sola?
Que el arriendo estimado de esa propiedad es mayor que la cuota del banco (el dividendo). O sea: compras, la arriendas, el arriendo paga el crédito… y todavía te sobra plata todos los meses. A eso le llamamos Ganancia Neta.
Ejemplo simple
Arriendo estimado $650.000 − Dividendo $580.000 = te deja +$70.000/mes
Calculado para cada propiedad en venta con el arriendo real de su micro-zona y un crédito a 40 años (puedes cambiar a 30 o 40 años con un click). No incluye seguros, contribuciones ni vacancia: es un punto de partida, no una promesa.
Los seis pilares del cálculo
Cap Rate
El Cap Rate (tasa de capitalización) te dice cuánto rinde una propiedad como inversión:
Cap Rate = (Arriendo Publicado Anual ÷ Precio de Compra) × 100
En Chile los arriendos se publican sin gastos comunes (GGCC) y esos los paga el arrendatario, así que el arriendo publicado es el ingreso íntegro del propietario. Un Cap Rate de 6% significa que la propiedad genera un retorno anual del 6% sobre su precio de compra. En el Gran Santiago, sobre 5,5% suele considerarse competitivo para departamentos.
El Cap Rate que mostramos es bruto: no descuenta contribuciones, vacancia, mantención ni gastos comunes pagados por el dueño. Es un punto de partida para comparar zonas, no un retorno neto final. Los valores sobre 12% se descartan por inverosímiles (errores de publicación).
Ventana de 90 a 180 días
Para las métricas de zona usamos los avisos de los últimos 90 días, y si no alcanzan para una muestra honesta, ampliamos a 180. Exigimos un mínimo de 3 ventas y 3 arriendos comparables: si la micro-zona no los tiene, preferimos no mostrar Cap Rate antes que mostrar uno inventado.
¿Por qué una ventana y no un solo mes? Porque el mercado inmobiliario tiene estacionalidad (en verano hay menos publicaciones). Promediar varios meses suaviza esos efectos y da una estimación más estable.
Hexágonos H3 (micro-zonas de ~170 m)
Dividimos el territorio en hexágonos pequeños con el sistema H3 (creado por Uber). Cada hexágono cubre unas pocas manzanas (~170 m de arista).
Eso permite comparar a nivel de micro-zona: en vez de "Providencia es cara", podemos decir "esta cuadra específica de Providencia tiene un Cap Rate de 5,2%". Además comparamos solo propiedades del mismo tipo y rango de m². Cuando un hexágono no tiene muestra suficiente, se usa la referencia comunal y se dice explícitamente.
Velocidad de arriendo
Los días medianos que tarda en arrendarse una propiedad similar (mismo sector, tipo y tamaño), medidos con seguimiento diario: desde que el aviso se publica hasta que desaparece del portal.
- menos de 20 días = zona rápida, alta demanda
- 20 a 40 días = normal
- más de 40 días = lenta, ojo con la vacancia
Sirve para cuatro cosas: al inversionista le dice cuánta vacancia esperar; al comprador, qué tan líquida es la zona; al arrendatario, si tiene que moverse rápido; y a todos, como indicador adelantado (si la velocidad sube, la demanda está cayendo).
Es una mediana de avisos observados. No incluye renovaciones de contratos ni operaciones fuera de Portal Inmobiliario. Es referencia comparativa entre zonas, no una predicción para una propiedad individual.
Cuota mensual (sistema francés)
Usamos el sistema francés (cuota fija), el mismo que aplican los bancos chilenos:
Cuota mensual = Monto crédito × i / (1 − (1 + i)^−n)
donde el monto del crédito es el precio menos el pie, i es la tasa CAE anual dividida por 12 y n el número de cuotas mensuales. Los supuestos por defecto (crédito a 40 años) son editables en el simulador, y el valor de la UF es el vigente al momento del reporte.
Importante: esta cuota es solo el dividendo del crédito. NO
incluye seguros (desgravamen e incendio), contribuciones territoriales, gastos
comunes ni mantención. La cuota real será mayor, y la tasa CAE referencial puede
diferir de la que te ofrezca tu banco.
Estado del aviso
Un robot revisa cada aviso todas las noches y marca su estado:
- Activo: la publicación sigue vigente en el portal, la propiedad está disponible.
- Inactivo: la publicación desapareció. Generalmente significa que ya se vendió o se arrendó.
Las inactivas no son basura: son las que nos permiten medir la velocidad de arriendo y los precios reales de cierre de una zona.
Honestidad sobre los datos
- La ubicación exacta la reporta el publicador. Muchos avisos usan una dirección genérica del sector, así que un pin puede caer a nivel de cuadra. Por eso mostramos la distancia entre un aviso y sus comparables: para que juzgues tú si es "el mismo edificio".
- Usamos precios publicados, no transacciones notariales. Es lo que el mercado pide, que no siempre es lo que se paga.
- Los proyectos nuevos van marcados como «Proyecto» y aparte. Sus precios "desde" son aspiracionales y no tienen historia de cierre, así que no participan de ningún Cap Rate ni estimación del mercado usado.
- Cada estimación muestra su respaldo: cuántos comparables la sostienen, a qué distancia y con qué nivel de confianza (barras de señal).