El Cap Rate (tasa de capitalización) te dice cuánto rinde una propiedad como inversión:

Cap Rate = (Arriendo Publicado Anual ÷ Precio de Compra) × 100

En Chile los arriendos se publican sin gastos comunes (GGCC) y esos los paga el arrendatario, así que el arriendo publicado es el ingreso íntegro del propietario. Un Cap Rate de 6% significa que la propiedad genera un retorno anual del 6% sobre su precio de compra. En el Gran Santiago, sobre 5,5% suele considerarse competitivo para departamentos.

El Cap Rate que mostramos es bruto: no descuenta contribuciones, vacancia, mantención ni gastos comunes pagados por el dueño. Es un punto de partida para comparar zonas, no un retorno neto final. Los valores sobre 12% se descartan por inverosímiles (errores de publicación).

Para las métricas de zona usamos los avisos de los últimos 90 días, y si no alcanzan para una muestra honesta, ampliamos a 180. Exigimos un mínimo de 3 ventas y 3 arriendos comparables: si la micro-zona no los tiene, preferimos no mostrar Cap Rate antes que mostrar uno inventado.

¿Por qué una ventana y no un solo mes? Porque el mercado inmobiliario tiene estacionalidad (en verano hay menos publicaciones). Promediar varios meses suaviza esos efectos y da una estimación más estable.

Dividimos el territorio en hexágonos pequeños con el sistema H3 (creado por Uber). Cada hexágono cubre unas pocas manzanas (~170 m de arista).

Eso permite comparar a nivel de micro-zona: en vez de "Providencia es cara", podemos decir "esta cuadra específica de Providencia tiene un Cap Rate de 5,2%". Además comparamos solo propiedades del mismo tipo y rango de m². Cuando un hexágono no tiene muestra suficiente, se usa la referencia comunal y se dice explícitamente.

Los días medianos que tarda en arrendarse una propiedad similar (mismo sector, tipo y tamaño), medidos con seguimiento diario: desde que el aviso se publica hasta que desaparece del portal.

• menos de 20 días = zona rápida, alta demanda
• 20 a 40 días = normal
• más de 40 días = lenta, ojo con la vacancia

Sirve para cuatro cosas: al inversionista le dice cuánta vacancia esperar; al comprador, qué tan líquida es la zona; al arrendatario, si tiene que moverse rápido; y a todos, como indicador adelantado (si la velocidad sube, la demanda está cayendo).

Es una mediana de avisos observados. No incluye renovaciones de contratos ni operaciones fuera de Portal Inmobiliario y TocToc. Es referencia comparativa entre zonas, no una predicción para una propiedad individual.

Usamos el sistema francés (cuota fija), el mismo que aplican los bancos chilenos:

Cuota mensual = Monto crédito × i / (1 − (1 + i)^−n)

donde el monto del crédito es el precio menos el pie, i es la tasa CAE anual dividida por 12 y n el número de cuotas mensuales. Los supuestos por defecto (crédito a 40 años) son editables en el simulador, y el valor de la UF es el vigente al momento del reporte.

Un robot revisa cada aviso todas las noches y marca su estado:

• Activo: la publicación sigue vigente en el portal, la propiedad está disponible.
• Inactivo: la publicación desapareció. Generalmente significa que ya se vendió o se arrendó.

Las inactivas no son basura: son las que nos permiten medir la velocidad de arriendo y los precios reales de cierre de una zona.